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Entenda como funciona a intermediação imobiliária e a comissão de corretagem

Entenda como funciona a intermediação imobiliária e o pagamento da comissão de corretagem em casos de compra e venda de bens imóveis

Artigo: Compra e venda de bem imóvel e o registro da escritura em Cartório

Você sabia que a aquisição de bens imóveis requer não apenas um instrumento contratual, mas também seu registro no Cartório de Registro de Imóveis? Entenda!

Artigo: A improbidade administrativa não deve acarretar a cassação da aposentadoria

As normas do ordenamento jurídico não preveem a cassação da aposentadoria do agente público condenado por ato de improbidade administrativa. Apesar disso, o Superior Tribunal de Justiça vem manifestando que a cassação da aposentadoria deve ser imposta como “decorrência lógica” da perda do cargo, sanção esta expressamente prevista. Confira nosso posicionamento sobre o tema.

Artigo: O inadimplemento contratual e o início da contagem dos juros de mora

De acordo com o enunciado da Súmula 54 do Superior Tribunal de Justiça, “os juros moratórios fluem a partir do evento danoso, em caso de responsabilidade extracontratual”. Isso quer dizer, resumidamente, que incidem juros de mora (juros por atraso no pagamento), desde a data em que praticado o ato ilícito, sobre dívida oriunda de uma obrigação que não tenha suporte em um negócio jurídico, em um contrato. É o caso de uma dívida decorrente, por exemplo, de indenização para ressarcimento de despesas para conserto de um automóvel decorrentes de um acidente. Nesse caso, os juros moratórios começam a correr desde a data do sinistro.

Entretanto, quando a dívida se origina de um negócio jurídico, de um contrato firmado entre as partes, muitos juízes e tribunais aplicam, incondicionalmente, o artigo 405 do Código Civil, que ao tratar de inadimplemento, estabelece: “contam-se os juros de mora desde a citação”.

O problema é que, embora o texto de lei isolado possa levar ao entendimento de que a citação é o marco inicial de contagem de juros quando há inadimplemento contratual, o fato é que a interpretação e aplicação do direito tem de ser sistemática, não pode ser descontextualizada.

O disposto no art. 405 do Código Civil só possui aplicabilidade para inexecuções de obrigações que, embora decorrentes de contratos, não sejam positivas e líquidas, e que não tenham prazo de vencimento expressamente estabelecidas no contrato.

Nesse caso, o início da contagem dos juros de mora só se dará com o advento da citação do réu no processo judicial. Ou seja, no primeiro momento em que ciente da pretensão do autor da ação. É o caso, por exemplo, da cobrança de uma multa por descumprimento de obrigação imposta ao promitente vendedor pelo atraso na lavratura da escritura pública de compra e venda.

Em regra, os promitentes comprador e vendedor de imóvel não estabelecem, no instrumento de promessa de compra e venda, a data em que se considerará vencida a obrigação de o vendedor apresentar a documentação exigível e assinar a escritura pública de compra e venda.

Logo, essa obrigação e a multa pelo seu incumprimento só se faz devida quando o interessado notificar a outra parte ou quando esta for citada judicialmente.

Inadimplemento

Diversamente, as obrigações positivas e líquidas, como as prestações pecuniárias para a aquisição do imóvel, assim como as de um contrato de prestação de serviços educacionais ou outros, não fluem a partir da citação, mas a partir do inadimplemento, pois têm prazo de vencimento determinado na estipulação contratual.

Aplica-se, nesse caso, o disposto no art. 397 do Código Civil, que estabelece, expressamente, que “o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor”). A respeito já se manifestou a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, conforme se infere do decidido no Embargos de Divergência em Recurso Especial nº 1.250.382/RS (relator Ministro Sidnei Beneti, DJe 08/04/2014)

Então, frise-se, operador do direito deve estar atento para a aplicação do art. art. 405 do Código Civil, pois ela é residual, ou seja, só aplicável se a obrigação positiva e líquida não tiver seu termo (o vencimento) preestabelecido ou se não houver antes sido o devedor constituído em mora mediante a notificação extrajudicial. Aí sim, seu vencimento e o marco inicial dos juros se inicia com a citação judicial.

Logo, a dívida decorrente de obrigação contratual não depende de qualquer ato posterior do credor (notificação ou citação em processo judicial) para que seja exigível e para que fluam os juros de mora.

Por Vinicius Pinheiro de Sant’Anna, advogado/sócio em Pinheiro de Sant’Anna & Advogados Associados e mestre em Processo Civil Constitucional pela Universidade Federal do Espírito Santo (Ufes).

Notícia: Pagamento parcial não afasta prisão do devedor de pensão alimentícia

Poucos dias depois de a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) conceder habeas corpus a um devedor por ter pago – inclusive por “penhora on-line” – parte de dívida de alimentos, afastando a urgência que autoriza a aplicação da medida extrema, a Quarta Turma do mesmo tribunal indicou que a Teoria do Adimplemento Substancial não incide em acordos de pensão alimentícia e não afasta a prisão.