A escolha entre Adjudicação Compulsória e Usucapião para a regularização de um imóvel não é uma questão de preferência, mas de diagnóstico técnico sobre a “saúde” da documentação e a qualidade da posse. Enquanto a Adjudicação Compulsória visa forçar o cumprimento de um contrato existente (obrigação de fazer), suprindo a vontade de um vendedor inerte, a Usucapião busca declarar a propriedade baseada unicamente no tempo e na qualidade da posse (aquisição originária). A regra de ouro é: se a cadeia dominial (a sequência de donos) está perfeita e o pagamento foi integralmente provado, a via correta é a adjudicação; havendo qualquer “quebra” nessa corrente, a usucapião assume o protagonismo.
O principal gargalo da Adjudicação Compulsória reside na prova da quitação. Diferente do que muitos imaginam, a prescrição da cobrança da dívida não equivale à quitação do preço para fins de registro. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que, sem a prova cabal do pagamento (recibos ou extratos), não cabe adjudicação, mesmo que a dívida já não possa ser cobrada judicialmente. Isso cria um limbo jurídico onde o comprador não deve, mas também não leva o registro.
É exatamente nesse cenário de imperfeição documental que a Usucapião se revela a solução “menos difícil” e mais eficaz. Ao optar pela usucapião, o advogado deixa de discutir o cumprimento do contrato e passa a provar a posse mansa e pacífica. A promessa de compra e venda, que seria insuficiente para uma adjudicação por falta de recibos, transforma-se em “Justo Título” na usucapião ordinária, reduzindo o prazo de exigência da posse para 10 ou até 5 anos, conforme o caso. Além disso, por ser uma forma de aquisição originária, a usucapião “limpa” a matrícula do imóvel de penhoras ou gravames anteriores, algo que a adjudicação (aquisição derivada) não consegue fazer.
Outro fator decisivo é a continuidade registral. A Adjudicação Compulsória exige que o vendedor no contrato seja o atual proprietário na matrícula. Se quem vendeu o imóvel já faleceu sem inventário, ou se a empresa vendedora foi baixada irregularmente, a adjudicação trava na impossibilidade de regularizar o polo passivo. A Usucapião, por sua vez, ignora essas vicissitudes do proprietário anterior, pois o direito do usucapiente nasce diretamente da sua relação com a coisa, dispensando a necessidade de “consertar” o passado dos antigos donos.
No aspecto financeiro, a balança também deve ser pesada com cautela. A Adjudicação Compulsória atrai a incidência imediata do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que gira em torno de 2% a 4% do valor do imóvel, a depender da regra do Direito Municipal. Já a Usucapião, em regra, é isenta de ITBI (por não haver transmissão voluntária), mas possui custos iniciais elevados com a Ata Notarial e levantamentos de engenharia (plantas e memoriais). Para imóveis de alto valor, a economia do imposto na usucapião costuma compensar; para imóveis de valor menor, a adjudicação pode ser mais barata se a documentação permitir.
Em suma, a “menor dificuldade” da usucapião citada na consulta decorre de sua capacidade de sanear vícios que seriam fatais para a adjudicação. A estratégia jurídica eficiente deve seguir a lógica da subsidiariedade: tenta-se a adjudicação quando a documentação é impecável (contrato + quitação + vendedor vivo); para todo o resto — recibos perdidos, vendedores desaparecidos ou cadeias de venda complexas — a usucapião é, de fato, o caminho mais seguro e resolutivo para garantir o registro.
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Publicado em: 27 de jan de 2026 às 16:06