A ascensão das plataformas de hospedagem por curta temporada revolucionou o mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, mudou de forma profunda a maneira como proprietários rentabilizam seus imóveis. Contudo, a oferta de unidades via Airbnb em condomínio residencial trouxe um intenso debate jurídico. De um lado está o direito de propriedade e a livre disposição do patrimônio. De outro, ficam os direitos de vizinhança, o sossego e a segurança dos moradores estáveis.
Após anos de decisões conflitantes nas instâncias ordinárias, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) finalmente uniformizou o entendimento sobre a matéria. Assim, se você é proprietário, investidor ou gestor condominial, compreender os reflexos práticos dessa decisão torna-se fundamental. Com esse conhecimento, é possível mitigar riscos jurídicos e planejar os próximos passos com maior segurança.
O Impacto do Julgamento do REsp nº 2.121.055/MG no STJ
Em julgamento de grande repercussão, a 2ª Seção do STJ, órgão responsável por unificar o Direito Privado na Corte, fixou diretriz clara para o uso de Airbnb em condomínio residencial. Por uma maioria apertada de 5 votos a 4, o colegiado acompanhou o voto da ministra relatora Nancy Andrighi. Com isso, ficou estabelecido que a exploração econômica reiterada, profissionalizada e com alta rotatividade de hóspedes descaracteriza a destinação estritamente residencial.
Na prática, a tese firmada determina o seguinte: se a convenção do edifício prevê finalidade residencial para as unidades, a locação de curtíssimo prazo via plataformas digitais só será legítima quando houver autorização expressa da assembleia geral. Além disso, para que essa autorização ou alteração de destinação ocorra, o Código Civil exige a aprovação de quórum qualificado de, no mínimo, dois terços (2/3) dos votos dos condôminos.
Os Fundamentos da Ocupação por Curta Temporada
A corrente majoritária ponderou que o meio tecnológico utilizado pelo proprietário para anunciar o imóvel (Airbnb, Booking ou imobiliárias tradicionais) é irrelevante para a classificação jurídica do negócio. Em vez disso, o ponto central está na habitualidade da exploração e no fluxo incessante de pessoas desconhecidas. Esse cenário, segundo o entendimento vencedor, eleva os riscos à segurança interna, fragiliza o controle de acesso na portaria e perturba a salubridade e o sossego dos moradores permanentes.
Por outro lado, houve sólida divergência, liderada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, que sustentou o princípio da estrita legalidade e da livre fruição da propriedade privada. Conforme essa visão, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) já contempla expressamente a locação por temporada por prazos de até 90 dias. Assim, a vedação desse modelo, na ausência de cláusula literal na convenção original, poderia criar um ambiente de insegurança jurídica para os investidores do setor. Ainda assim, ao final, prevaleceu a primazia do interesse coletivo sobre o individual.
O Que Muda na Prática para Proprietários e Síndicos?
Essa uniformização jurisprudencial altera de forma relevante a governança interna dos edifícios e também as estratégias no mercado imobiliário.
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Para a gestão condominial: síndicos e conselhos passam a dispor de respaldo pretoriano robusto. Desse modo, se um condômino insistir na prática sem o aval de 2/3 da assembleia, a administração terá fundamentos pacificados para aplicar multas regimentais, emitir notificações extrajudiciais e buscar tutelas inibitórias na Justiça.
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Para investidores e proprietários: a análise prévia das regras internas tornou-se etapa obrigatória antes da aquisição de qualquer patrimônio voltado ao short-stay. Caso a convenção seja omissa ou protetiva, o investidor dependerá do apoio político de dois terços dos vizinhos para viabilizar o negócio.
A segurança patrimonial depende de alinhamento rigoroso entre a estratégia do cliente e as normas vigentes. Nesse contexto, o mercado tende a caminhar para uma segmentação mais nítida. De um lado, novos empreendimentos já nascem com convenções que autorizam, de forma expressa, o uso de plataformas digitais. De outro, edifícios residenciais tradicionais tendem a vetar a alta rotatividade de hóspedes.
Por fim, para entender como essas regras se aplicam à realidade do seu patrimônio ou do seu condomínio, consulte a equipe especializada da Pinheiro de Sant’Anna e garanta uma assessoria jurídica preventiva eficaz em Direito Imobiliário.
Publicado em 10.05.2026.