Venda de imóvel alugado: a importância do registro do contrato para o cumprimento do prazo de vigência da locação
De acordo com recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) (REsp 1.669.612), a pessoa que compra imóvel alugado pode pedir a retirada (o despejo) do locatário (inquilino) antes do término do prazo do contrato de locação (aluguel) se o instrumento contratual, embora com cláusula de vigência, não estiver registrado na matrícula do imóvel.
Cláusula de vigência é um ajuste entre locador e locatário que, inserida no contrato de locação, estabelece que a locação permanecerá em vigor até seu término em caso de alienação (venda, doação) do imóvel.
Porém, considera-se que o contrato é lei entre as partes (não surtindo efeitos perante terceiros), de sorte que o adquirente do imóvel locado não está obrigado a respeitar o prazo contratual e nem aguardar, portanto, final do contrato para exercer seu direito de usar o bem adquirido. Nesse sentido, ausente o registro do contrato de locação na matrícula, não se pode restringir os direitos do dono.
Lei do Inquilinato
O adquirente do bem dado à locação pelo locador primitivo (vendedor) pode notificar o locatário para desocupação em 90 dias e depois pedir o despejo deste, contanto que o instrumento contratual não tenha sido averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Em verdade, isso está estabelecido expressamente no art. 8º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e previsto na Lei de Registros Públicos, em seus art. 167, inc. I, nº 3, e 242.
A propósito, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça ainda destacou que “apesar de no contrato de compra e venda haver cláusula dispondo que a adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há referência à existência de cláusula de vigência, muito mesmo ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final”, e que “a ausente o registro, não é possível impor restrição ao direito de propriedade, afastando disposição expressa de lei”.
Portanto, segundo o posicionamento do STJ, mesmo havendo, como no caso, a previsão de transferência (sub-rogação) das obrigações do locador originário para o adquirente do imóvel no contrato de compra e venda, teria de haver referência expressa de que este deveria respeitar o prazo da locação na ausência do registro de locação no Registro Geral de Imóveis.